新房外墙漏水五年没修好怎么办

新房外墙漏水五年没修好，解决办法需结合责任主体和房屋状况综合判断。新房外墙漏水五年没修好，应先明确责任主体并采取针对性措施。如果新房仍在保修期内（通常为5年，具体看购房合同或相关规定），开发商需承担维修责任。此时业主可依据购房合同或《建设工程质量管理条例》，要求开发商履行保修义务，对漏水的外墙进行彻底维修，并赔偿因漏水造成的室内财物损失。如果新房已过保修期，且外墙属于业主共有部分，那么维修责任一般由物业从专项维修资金中列支。业主可要求物业公司申请使用专项维修资金对漏水外墙进行维修，物业若拖延或拒绝，业主可向住建部门投诉。如果漏水是因其他业主装修或不当行为导致，比如楼上业主外墙改动破坏防水层，那么责任业主需承担维修和赔偿责任，受损业主可直接要求该业主进行维修并赔偿损失。
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新房外墙漏水五年没修好，相关法律为维权提供了明确依据。《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。”若新房外墙漏水发生在交付后5年内，开发商需按此规定承担保修责任，五年没修好显然违反了该条例，业主有权要求开发商继续履行维修义务。《民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”外墙属于共有部分，若已过保修期，物业应按《物业管理条例》第五十三条，使用专项维修资金进行维修。若物业未履行职责，即构成对业主共有权的侵害，业主可依法主张权利，要求物业履行维修义务，解决新房外墙漏水问题。
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面对新房外墙漏水五年没修好的情况，以下是几点实用的行动建议。1、全面收集证据：收集新房外墙漏水的照片、视频（记录不同时间漏水情况），与开发商、物业的沟通记录（如微信聊天、邮件、书面函件等），维修记录（包括维修时间、内容、结果），因漏水造成的财物损失清单（如墙面霉变修复报价、家具损坏凭证等），这些证据能清晰证明漏水事实、沟通过程及损失情况，为后续维权提供支撑。2、书面催告责任方：向开发商或物业发送正式书面催告函，明确要求其在合理期限内（如15-30天）对新房外墙漏水问题进行彻底维修，并说明逾期不处理将采取进一步法律措施。书面形式具有更强的法律效力，能有效督促责任方行动。3、向监管部门投诉：若开发商或物业拒不处理，可向当地住建部门（如住建局质量监督站或物业科）投诉，提交相关证据，要求监管部门介入调查，督促责任方履行维修义务。住建部门对开发商和物业有监管职责，投诉是推动问题解决的有效途径。4、咨询专业律师：携带所有证据咨询专业律师，评估案件情况。律师可根据具体案情，提供法律分析和维权方案，如发律师函、协助调解或提起诉讼，通过法律手段强制责任方解决新房外墙漏水问题并赔偿损失。选择解决方案时，需重点考虑责任主体是否明确、证据是否充分以及问题的紧急程度，优先通过协商或投诉解决，协商不成再考虑诉讼。若想了解更具体的维权步骤和证据准备细节，建议进一步向律师咨询。
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新房外墙漏水五年没修好，可能面临以下法律风险，需引起重视。1、开发商以“已过保修期”为由拒赔。如果新房交付已超过五年，即使外墙漏水五年没修好，开发商也可能依据《建设工程质量管理条例》中5年保修期的规定，主张已过保修期限，拒绝承担维修和赔偿责任，此时业主若无法证明漏水问题在保修期内已提出且开发商未解决，将面临维权困难。2、物业以“专项维修资金不足”为由拖延维修。若新房已过保修期，外墙维修需使用专项维修资金，物业可能会以“小区专项维修资金余额不足，无法启动维修程序”为由，长期拖延对漏水外墙的维修，导致新房外墙漏水问题持续得不到解决，业主居住权益受损。